【地產專欄】楊宗憲:最新型態房屋詐騙 ─ 歹徒化身房客行騙 小心租屋變送房
如果說你的房產權狀、身分證件、甚至印鑑證明都好端端的鎖在銀行保險箱,
既沒被偷走甚至從來都沒見過光,房子有一天卻被騙走過戶到別人名下,你相
信嗎?最近我聽聞一種新的詐騙手法,甚至有朋友差點被以此模式詐騙,不由
得讓人感到發毛。
詐騙化身房客 小心多年新血付之一炬
台灣的房產登記制度是世界有名的,不僅官方設立地政事務所處理房產移轉登
記事務,土地法也規定「登記有絕對效力」,代書業甚至就是為房產移轉登記
的繁瑣與嚴謹而生的行業,地政機關甚至有「地政基金」救濟可歸責於公部門
的登記錯誤,那詐騙集團要如何將房產硬生生的騙走?
我來講一個故事,你有一間在精華地段價值3000萬元的房屋,經過多年努力,
房貸也清償完畢,正在出租中,為了節稅,你將戶籍設在該房屋,有天來了一
個人,毫不殺價又付現的租了你的房子,你還開心的去吃大餐慶祝,結果這個
房客前二三個月還正常付房租,之後就開始沒付房租,打電話也找不到人,你
感覺有異前往查看時,發現房子已經是別人在住,對方說這房子是他剛跟仲介
買的,還拿出有對方名字的所有權狀,你去查證,發現房子真的過去到別人名
下,原來的房客卻人間蒸發,這是怎麼回事?
原來這個房客甲君住進去的那一剎那就開始詐騙的程序,他先偽造一張有你簽
名面額5000萬元的本票,然後向地方法院申請「本票裁定」,此時,地院會發
一個雙掛號到你戶籍地址,問你有沒有欠甲君5000萬元,不過雙掛號來時,當
然你收不到,代你收信的卻是甲君,10~14天後,法院得不到你的回答,便認
為你「默認」有欠甲君5000萬元,於是發給甲君「本票裁定確定證明書」,甲
君拿著這個證明書,要求法院強制執行拍賣你這間不動產,這時法院又會發雙
掛號到你戶籍地址,告知你的房子將被拍賣,同樣的,信又被甲君收走,你還
是不知道。
正式法拍時,第一拍通常都會流標,此時,甲君就趁流標時,向法官表示願意
「以債權人身分承受」,用你欠甲君的5000萬元債務「抵繳」價值3000萬元的
房產,甲君不花一毛錢取得了法院發的「不動產權利移轉證書」,並依現行規
定,單獨到地政事務所過戶給自己;之後,甲君再速速的委託不知情的仲介賣
出,得款後遠走高飛。這時或許你仍不知房子已經被騙走,各式證件也都好端
端的沒被動過。
該如何預防?這個詐騙伎倆的最重要環節,就是你的戶籍要設在出租的房屋,
而歹徒得攔截到法院寄給你的掛號信;因此,當你非得因為節稅或其他原因而
要將戶籍設在出租房屋中時,切記一定要有信得過的人替你收信;否則等歹徒
取得本票裁定後,不知情的你又拖過了法律給的抗告或確認之訴時限,就很難
阻止後續的程序了。
在這裡我也不禁要提出質疑,號稱保護人民生命財產最後一道防線的法院,何
以會對「本票裁定」僅僅採用形式審查就確認了人民財產的歸屬?法院或許會
認為,申請「本票裁定」必須要本人(歹徒)親自出面,而以為應該不容易發生這
樣的詐騙;又或許會認為你本來就該住在戶籍地,收不到信你是活該;但人頭
詐騙氾濫的今天,歹徒何須親自出面;又若騙一次即有數千萬元的獲利,難保
不會有人以身試法;況且憲法保障人民有遷徙的自由,法院不能因為我住的地
方跟戶籍地不同就任意侵害人民的財產權。我希望法務部能正視這種詐騙的可
能性,避免人民財產受到侵害。