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拆分房地價格出售

由於房地合一新制於105年才上路，許多民眾持有的房地產還是適用舊制。房屋因為逐年折舊而減少其價值，而土地的公告現值近年來逐漸調漲，長期持有後，房屋價格占不動產總價的比例通常會降低。因為「舊制」僅對房屋部分課所得稅，如果你持有的「舊制」不動產，購買時有拆分房屋、土地價款，未來賣出時建議拆分房地價格出售。

舉例來說：

不動產買進時總價是3,000萬元，按比例拆分出的房屋價款是900萬元，持有多年後以4,000萬元出售，雖然以出售總價來看獲利1,000萬元，但依現值拆分出的房屋售價只有800萬元，反而低於房屋買進成本900萬元，房屋交易是虧損，應納稅額為0元。如果出售時未拆分房地售價，則房屋交易所得會大幅增加為200萬元，計算如下：

房屋交易所得＝1,000萬 × 800萬/(（800萬+3,200萬）) ＝200萬元

以「合理房地比」拆分舊制不動產的交易價款，是舊制不動產交易一個很有效的節稅方式。不過要提醒的是，房地比拆分必須合理，如果國稅局認為自行拆分的比例顯不合理，仍有可能被調整比例來重新計算房屋交易所得。

善用房地合一稅的四百萬元免稅額

房地合一上路後，土地不再免稅，使得房地產交易稅負大增，但對於出售自用住宅者，仍給了相當大的租稅優惠。相較舊制，房地合一稅對自用住宅者最大的優惠即在於舊制所沒有的400萬元免稅額。換句話說，自用住宅出售的所得在400萬元以內，其實也不必繳稅，超過的部分也可適用優惠稅率10％。

如果能善用房地合一稅的400萬元免稅額，有可能比適用舊制繳的稅還少，或甚至不用繳稅。最後，想使用這項優惠，請務必記得符合下列三項條件：

1. 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍

2. 持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租

3. 個人與其配偶及未成年子女交易前6年內以1次為限